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房价,新一轮全国范围调控又来了

发?#21152;冢?018-03-09 14:54:27来源 http://www.x-zu.com/发布人:现房网点击:1361

近日,昆明、武汉、海南等地调控再度出手了。综合来看,多地同时行动,很明显是有意为之,坚持“房住不炒”的原则,新一轮调控潮下,会给楼市带来什么?



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新一轮全国范围调控又来了


最近,正当有些人以为,今年楼市调控可能放松的时候,一些涨幅比较大的城市再度出手了。


3月1日,昆明发布通知,明确了3个区域的商品住宅进行限售,同时要求完善差别化的住房信贷政策。昆明?#21335;?#21806;区域为:主城二环路以内,呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内,限售期限为三年。昆明同时还下调了公积金贷款的最高额度,并提高公积金贷款购房的首付比例。二套房的首付比例上调到了45%


2月27日,武汉的征求意见对外公布,意见要求加大了对于开发商的监管,对已经封顶并已支付完封顶施工进度款的新建商品房项目,重点监管资金要达?#36739;?#30446;总预售款的15%;对只盖了1/2,并已支付相应施工进度款的,重点监管资金为项目总预售款的20%;以上两个条件都不符合的,重点监管资金为项目总预售款的25%。这无疑会进一步紧绷开发商的资金链条,逼着他们尽快推出新盘。


还有海南,三亚要求已达到预售条件的新建商品住房,备案价格不能超过2017年2月的水平。之前备案价格超过以上标准的,须重新申请价格备案。据悉海南已经强行将新房价格按到了2万以下。


综合来看,多地同时行动,应该不是个?#31119;?#24456;明显是有意为之,也就是说今年仍将继续执行房住不炒的原则,对于重点城市的房价调控并不会放松。


2

我们嗅到收网的气息


2017年年初的时候,全国平均房价超过1万的有19个城市,但是到去年12月底平均房价超过1万块钱的已经有了41个城市,(数?#21487;希?#24050;经是翻了一倍。


为了让楼市降温,政策的组合拳不可谓不严厉。需求端限?#28023;?#34429;然误伤了部分刚需,但是也让炒房者偃旗息鼓?#36824;?#24212;端的严控商办;信贷端去杠杆,让楼市逐步冰封。


2018年,信贷端更加严厉。年后第一个重磅就是中信银行叫停北京200万元以上个人住房抵押贷款。这一块业务一直是银行的重点发展业务,现在叫停,一定程度上就是说明了对房地产市场的不看好,即很可能未来房价将下行致使相关业务出现亏损。



另外多地银行继续上调首套房贷款利率:


北京:多家银行再次上调了购房利率,首套房上浮15%~25%,个别银行甚至上浮了30%;

武?#28023;?#39318;套房贷利率普遍上浮20%,二套房利率上浮30%。

广州:四大国有银行宣布首套房的房贷利率上浮10%;

深圳:有两家银行上浮20%。

……


根据统计,2017年12月,全国首套房贷款平均利率为5.38%,环比上升0.37%,同比上升20.89%,接近基准利率上浮10%的水平。


首贷利率上浮10%,这个概念就是,以100万的房产为基准算比账,那么一个月就需要多还1200元。单看不多,但是这?#26159;?#23545;于月月还贷的普通百姓来说,无疑是雪上加霜。


买房者日子不好过,房地产商也同样是。


2018年1月,不少房地产公司都在拼命的找钱,从境内到境外,什么“国际发售”“债务再融资”“拓宽融资渠道”都跑了一个遍。



再来看M2的增速,2017年1月-10月,M2同比增长就不断下?#23567;?/strong>



M2是广义货币,简单的说就是全社会的钱,也就是大家知道的印钞速度。M2不断下行对房地产影响巨大,M2的每一次增速,都能为房地产市场带来新一轮的腾飞。


2008年4万亿救市,m2增速高达30%,房价也翻着上涨;

2015年4月m2增速放缓到10.1%,大家都去炒股了,反而没人炒房了;


2016年m2增速明显,回到14%,楼市再次起飞!


种种迹象都表明,房地产调控会继续从严。同时,“房子是用来住的,不是用来炒的”这个大?#36739;?#19981;会改变,即使调也不会背离这个核心思想,并且中国的房产,其实并不算稀缺,无论从政策的指导?#36739;?#19978;还是房子的数?#21487;?#26469;看,楼市再次暴涨的可能性,微乎其微。


3

不是不让你买房,而是不要炒房了


很多刚需一族很焦虑,总是想着房价会不会跌。实际上刚需一族,关键是看需求,在房价不会出现大起大落的前提下,什么时候都可以买。


但是还指望炒房暴富——特别是想背巨额债务加杠杠去赌房价未来上涨的人,你们还是省省吧。


除了一线城市和个别强二线城市的房产还有点投资价值外,别再问海南能不能投、南京能不能投、常州能不能投,三?#21335;?#22478;市能不能投了。


暴涨过后,“房住不炒”这几个字应该成为你们的时刻牢记的口诀,房产投资短期真的没机会了,傻人炒房都能赚的好日子,真的不复存在了!


同时,住建部会同多个部委也多次表态,对于楼市调控的态度,估计在3月还将有进一步的统一行动出台。无论是金融端,土地端,政策端,还是各个城市,都会相应跟进,3月是一个房地产政策的重要观察窗口,每年都是在这个月出台重要的楼市政策,从而决定一年的市场走向。


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今年楼市的的最大看点是什么?


首先,限售,去年开始越来越多的城市开始新房限售,这就是彻底锁死流动性的表现,限售之后炒房成本大增,不?#33539;?#24615;更大,所以炒房团将彻底退场,最后就留下了居住属性,但凡限售坚决的城市,特别是二手房也限售的城市,能起到一定的效果。在限购已经普遍执行之后,限售将是另一大解决问题的思路。


其次,金融去杠杆, 现在银行的贷款利率已经大?#21487;?#28014;,中信银行也暂停了房抵贷,未来贷款利率继续上浮的概率极大,随着美联储继续加息,央行很可能跟随加息,之后存量房贷也会受到影响。增量房贷将更少更贵,所以一贷?#20122;?#20250;愈演愈烈。不排除在央行和银监会的指导排查下, 越来越多的股份制商业银行暂停房抵贷,那样整个房地产市场就会大量失去流动性。你想再卖房换新房基本不太可能了。这种可能性很大,特别是如果美元开始反弹,中国金融很可能进入这种备战状态。


第三,棚改转移,去年我们转变了思路,开?#23478;?#22478;施策,这给了一些地方卖地的机会,在棚改和货?#19968;?#23433;置的掩护下推升了房价,很?#20005;?#35937;一个小县城地级市,人口大量流出,房价瞬间涨了50-100%,这是一种怎样的感受,很明显就是金融推动的。不可能需求突然爆发,所以金融推动的后果必然是一地鸡毛,有市值,但却没有流动性,随着该地区棚改完成,货?#19968;?#23433;置结束,你会发现,你竟然上当了被耍了,成了那个最高价的接盘者。虽然价格还没落下来,但你已经找不到后面的接盘侠。所以今年开始很多狐狸精要露出狐狸尾巴了。


第四,保障房和土地供给,去年我们土地开始盯住城市人口,也终于想到了在供给侧去调整土地问题,去年北京上海这些城市大量土地入市,但由于建设周期,还没有发挥作用,今年3月以后,大?#21487;?#21697;房开始交付,从北京来看,新盘供给充足,共有产权房和?#21487;?#21697;房供给量都不小,这对于已经见顶一年的楼市来说应该雪上加霜,现在新房限价的力度很大,甚至与周边二手房价格倒挂,卖二手房,买新房成为一个趋势。所以慢慢的,二手房的供给增加,价格恐怕也要下来。


综合来看,3月份的楼市态度很重要,去年很多二线城市借着人口政策变现放松了调控门槛,很可能会在3月被纠偏,也就是说,一开始我们担心的楼市调控放松可能根本不存在了,很可能等来的是更加严厉的政策。


最后,怎么叫做调控成功呢?你指望房价回到2007年肯定是不现实的,但努努力回到2015年底的水平,应该没问题。如果房价真的回到2015年底,那么这将是一次史诗级的成功的楼市调控。


◇ END ◇

来源|凤凰网房产、齐俊杰看财经、首席财经官、中国经营报等

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